第二节 房价影响因素研究

一 土地供给与房价

在对土地供给与房价关系的研究中，国外学者主要从土地供应量与房价关系和政府对土地资源的调控对房价影响等方面进行研究。

国外一些学者认为，紧缺的土地资源是造成房价上升的根本原因。艾伦·W．埃文斯（Alan W. Evans,1992）认为，土地市场是完全无效率的市场，由于信息的不完全和获取信息的成本问题，地价只是在一定范围内公平决定的，而非完全由市场决定，他认为规划对土地利用的限制会抬高地价，进而引起了房地产价格的波动。野口悠纪雄（1997）运用一般均衡分析方法和经济计量模型考察日本土地问题的演变过程和地价变动背后的土地供需关系，对战后日本经济高速增长时期的土地市场状况进行了深入研究，他认为，土地资源的紧缺引起房价飞涨，主张应采取合理的土地政策，政府在短期内的对策目标应是抑制地价泡沫，长期性的结构政策应放在促进土地的有效利用方面。Hannah、Kim和Mills（1993）根据1973—1988年韩国城市人口增加超过两倍，而在此期间住宅用地只增加65%的事实，认为韩国政府的土地供应控制和为低收入者提供住房保障的政策导致韩国城市地价的上升和房价的上升。

造成土地资源紧张与政府对土地资源的供给控制有密不可分的关系，付彩芳、任倩和王定毅（2006）总结认为，因各国的土地所有制度设计的不同而存在差异，主要分为三种类型：第一种是以土地公有制为基础的土地所有制国家，如朝鲜、越南和匈牙利等国家；第二种是土地私有制为基础的土地所有制国家，如日本、美国和联邦制国家；第三种是由国家（或皇室）控制的土地所有制国家。

以土地公有制为基础的土地所有制国家（地区）在调控房地产市场价值的时候往往严把土地供应“数量”关。以中国香港为例，W. L. Chou,（1995）以及Y. Cheung、S. Tsang和Mark（1995）、P. Dua和Ismail（1996）、Neng Lai和Ko Wang（1999）研究证实，对1973—1997年我国香港土地供应量、CPI、住房供应量和住房销售均价等指标进行两两对比分析，认为政府增加土地供应量与住房供应量的增加并没有显著联系，另外我国香港高增长率的CPI使地产成为民众最重要的投资对象，市场资本量充足且需求旺盛导致房价持续攀高，从而掩盖了土地供应对房价作用的效果。雷蒙德（Raymond,1998）运用格兰杰检验对1976—1995年我国香港土地供应量和房屋价格进行了因果关系的定量研究，也认为土地供应量对房价并没有显著影响。但Peng和Wheaton（1994）通过对我国香港住房市场的研究发现，我国香港政府严格的土地供应政策预示着未来土地供应量将减少，直接影响是住房市场预期未来房租将上涨，而房价是房租的资本化，在一个理性的市场上，预期房租的上涨会带来房屋现价的上涨；Yu-Hung Hong（2003）在Leasing Public Policy Debates and International Experience的论文集中关于中国香港土地公共供给政策与房价关系的研究结果表明，土地公开拍卖的方式符合政府的财政需要，然而这种供给模式会抬高地价和住房成本，特别是在一些城市土地需求较为旺盛的城市。

即便在土地私有制的土地供应市场中，政府在土地控制上依然占有较大优势，陈霞（2008）在《对国外农村土地城市化的比较研究》中统计得出，美国政府（中央政府和州政府）持有土地量占比为42%，日本中央政府和地方政府拥有全国29.30%的土地，这些土地储备主要用于公益性事业用地，比如机场、学校和居住区等。

政府通常采取规划手段对私人土地的利用进行干预，例如将城市“区划”，那么，“区划”是否会对房价造成影响呢？早在20世纪70年代，国外就有学者对其进行研究。彼得森（Peterson,1974）认为，区划的影响主要被资本化为土地价格，但对住房价格的影响微乎其微；马克和戈德伯格（Mark and Goldberg,1986）则认为，区划对房价的影响有时是正的，有时是负的，有时完全不显著；威廉·A．弗斯切尔（William A. Fischel,1990）认为，严格的区划可能是由生活在高价位住房中的高收入人群的偏好所导致的；布拉姆利（Bramley,1993）认为，地价的价值在一定程度上决定了区划，而区划反过来影响着土地价值，他将城市区划当作内生变量放入地价模型中，认为由于土地价值越高，地方财产税也就越高，与此同时，该区域税收越高，配套的社区设施建设也会越好，房价随之攀高。对此，著名学者斯蒂文斯（Stevens）认为，政府区域性土地供应政策和税收是推高房价的主要因素。除此之外，保罗和马克斯（Paul and Max,2012）认为，土地供应管制会造成管制区域的土地成本或由于因申请、开发等程序的复杂化而造成开发商税收等成本的增加，最终使得房价提升。

中国是土地公有制国家，土地供应权利的行使单位为各级政府，其根据房价涨落和市场供需理论对土地供应量进行调整，使得土地供应具有鲜明的“计划经济”印记。陈高龙（2004）认为，由于政府对土地供应的垄断，这样的制度可使土地供应能较快实现调整，并为市场提供先导预期，但是，供应量的不足和政策失误会导致房价不能按照预期变动。

目前，中国土地供给方式主要包括两大类：土地无偿供给方式和土地有偿供给方式，其中后者包括土地使用权出让制、土地使用权租赁制、土地使用权作价入股三种方式。中国普通房地产用地基本上采取的是单一的土地使用权出让制，国内学者在对土地供应方式是否会影响房价的研究中，大致分为两种观点：一种是土地供应方式不会影响房价，另一种是会影响房价。

（一）土地供应方式不会影响房价

刘禹麒、熊华（2005）等认为，土地供应方式不会影响房价，以土地供给方式改革“招拍挂”为例，变革只是调整了土地的收益分配，通过消除“寻租”空间和压缩开发商获得的超额利润对土地收益重新进行更加合理的分配，但并没有改变房价的价值基础，因此不会直接影响房价；刘洪玉和任荣荣（2008）认为，在市场繁荣阶段，开发商积极的土地储备策略与非正常的土地竞买行为经常发生，从而导致土地价格的上涨，但这并不是中国经营性土地供给方式改革（“招拍挂”供应制度）导致的必然结果；关于“招拍挂制度”，贾伟召、张绍良（2004）以江苏省为例，认为土地“招拍挂制度”实施以后，各类经营性用地的价格大幅上涨，但不能将房价的上涨归咎于地价的升高；郭坚祥（2004）通过对杭州市楼盘的个案分析，发现市场利润率偏高是推高房价最为主要的因素，而土地供应方式并不是房价上涨的主导原因。

（二）土地供应方式会影响房价

有些国内学者则认为土地供应方式会影响房价，王彦美（2011）通过研究土地供应方式变革前后土地交易价格指数、房屋销售价格指数的变化，认为土地供应方式变革对房价的影响虽然不大，但有一定影响；丁军（2010）采用协整理论和格兰杰因果关系检验法得出土地出让方式是地价和房价上涨的主要因素之一；高萍莉、杨宇和娄文龙（2005）认为，中国现阶段房地产发展所面临的总量不足和结构失衡主要是现行土地供给方式引起的，并通过供给方式对房地产发展的影响进行建模分析，提出完善中国土地供给方式，以促进中国房地产的健康发展；金娟芬（2007）通过数理模型建构发现，土地“招拍挂”政策对城市地价影响非常大，并可能在短期、长期对城市地价和房价的关系中产生影响。

“地票”作为建设用地指标凭证，近年来，在土地供应市场和房地产市场上发挥了较为有利的效用，但其对房价是否造成冲击，研究结论分歧较大。以重庆市为例，徐建国（2011）通过分析需求拉动模型，认为地价是由房价决定，房价由需求决定，“地票”既不影响人民的居住需求，也不影响投资需求，因此“地票”不会影响地价；刘云生和黄忠（2010）认为，目前重庆市的“地票”价格占房地产开发成本的比例小，通过“地票”的交易可以增加城市建设用地的数量，进而增加房屋供给数量，有助于平抑房价；魏峰、郑义和刘孚文（2010）认为，随着“地票”价格的增加，获取经营性用地指标的费用也会增加，“地票”交易有推高房价的可能。

除土地供给方式外，土地供给量与房价之间的关系也是国内学者们研究的对象。从研究结论角度，一部分学者认为，土地供应量会引起房地产市场的供需失衡，但效果不明显。刘琳（2002）和郑娟尔（2008）分别通过幂函数回归统计模型和面板数据模型分析认为，土地供应量对房价虽然有影响，但不明显，且不是调控房价的长效手段；张淑娟、刘艳芳（2005）采用博弈均衡分析同样得出土地供应量的变化对房价的调整影响不显著；高丽坤、李淑杰、王锡魁、蒋甫玉（2006）认为，在不同的土地供应价格弹性条件下，增量房地产价格的变化与相应的土地供应量的变化是不同的；郑娟尔（2009）采用面板回归方法对土地供应量和房价的关系进行研究，研究结果表明，两年前的土地购置量虽然影响房屋供应量，但并不影响房价，并认为影响中国房价的因素非常复杂，包括心理预期、土地供应的有效性（即土地是否得到及时开发）等原因。

还有一些学者认为，土地供应量对于房价影响显著。谢岳来、刘洪玉（2003）研究认为，土地供应量的相对不足导致了市场预期房价的上涨；曹春明（2004）认为，土地出让量的增加存在刚性，当前的土地供应不足是房价上涨的原因之一；温修春、吴阳香（2005）通过对两种土地产品进行比较，认为限制土地供应量会引起地价上涨，从而推高房价；张庆佳、林依标（2008）认为，当前房价上涨的原因主要是房地产开发利用的有效供给不足和供应结构不合理，想要有效缓解住房供需矛盾，必须通过经济、行政和法律等手段增加土地的有效供应，完善土地供应结构，从而使房价逐渐回归合理的水平。

二 地价与房价

国外学术界关于地价与房价关系的研究可概括为四种结论：地价上涨推动房价上涨、房价上涨引起地价上涨、房价与地价相互影响和二者间没有互动关系等。

（一）地价上涨推动房价上涨

从成本方面看，如果土地涨价，那么房价也会随着上涨，有此观点的学者包括阿龙索（Alonso,1964）和穆思（Muth,1969），他们通过构建空间竞价函数，认为在土地供给缺乏弹性的情况下，高地价是导致高房价的直接原因；金（Kim,2005）研究韩国房价时也将高地价作为房价上涨的一个重要原因；Dowall和Landisi（1982）、Evans（1987）、Peng和Wheaton（1994）、Somerville（1999）、Cheshire和Sheppard（2002）、Hui（2004）、Glaeser（2005）等认为，土地管制、空间垄断、土地利用规划政策等因素影响着地价，地价的上涨直接推动房价上涨。

（二）房价上涨引起地价上涨

野口悠纪雄（1997）和O'Sullivan（2000）研究认为，高地价不是高房价的原因，而是结果，这个观点同时也得到了尼德汉姆（Needham，2000）的认可；在李嘉图“玉米法律悖论”和地租理论的影响下，土地上的产品决定地租、地租（地价）的剩余观点被大多数经济学家所接受，Small（2000）和Priemus（2003）将这一理论引申到住房领域，形成房价决定地价的观点，并被视为房地产领域的理论常识，写入了多数城市经济学教科书；美国俄勒冈州立大学经济学教授阿瑟·奥沙利文（2002）在其代表性论著《城市经济学》中指出，随着人们对住宅需求的增加，住宅价格必然会上涨，从而导致开发商对土地的需求更多，由于市场对土地需求的增加最终会导致土地价格上涨，因此，房价的上涨带动了地价的上涨。

（三）房价与地价相互影响

在对房价与地价关系的研究中，一些学者认为，无论是地价决定房价的成本驱动论，还是房价决定地价的引致需求论观点，都是片面的，并不能全面揭示房价与地价之间错综复杂的关系。芒克（Monk,1994）从开发商心理角度分析表明，开发商囤积土地、投机性的销售策略等行为均会对房价与地价关系产生影响；霍利和琼斯（Holly and Jones,1997）认为，房价与地价并非简单的线性关系，比如有些地区地价低，但因房屋质量高、建筑成本高，因此，房价也会相对较高，除此之外，当地的房贷政策也影响着房价地价比；戴维斯（Davies,1997）通过回归分析认为，地价除了与房价相关之外，还与土地利润率、购房贷款利率等因素密切相关。

（四）房价与地价没有互动关系

雷蒙德（Raymond,1998）对我国香港1976—1995年土地销售价格的年度数据进行了分析，研究认为，房价与地价之间不存在因果关系，政府通过出售土地达到收益最大化；通过格兰杰因果检验法，Alyousha和Tsoukis（1999）对英格兰1981—1994年的房价与地价的季度数据进行研究，发现房价不是住宅用地的格兰杰原因；Glaeser和Gyourko（2003）通过回归分析，认为地价与地区经济发展呈正相关，与房价没有直接关系。上述观点均认为房价与地价没有互动关系，但仔细斟酌不难发现，这些观点均缺乏理论的支持，说服力明显不够。

国内对房价与地价关系的研究比较晚，随着近年来房地产业的火速发展，房价与地价节节攀高，尤其是2002年出台的土地“招拍挂”出让制度全面实施以来，越来越多的学者开始关注房价与地价的关系。目前国内学者对二者关系的研究结论也主要分为以下三种观点：地价推动房价上涨、房价带动地价上涨、房价与地价存在互动关系。

1．地价推动房价上涨

杨慎（2003）和包宗华（2004）认为，地价大幅上涨必然造成房价大幅提高；国家建设部政策研究中心在《怎样认识当前房地产市场形势》中指出：短期内，土地“招拍挂”出让制度的实施直接推动了土地价格的上涨，而地价是构成房价成本的重要因素之一；李伟（2006）认为，土地价格上涨是导致房价成本升高的直接原因，一般城市房价的构成成本地价所占比例为25%左右，部分城市这一比例更高；毛丰付和任国良（2011）立足于政企博弈模型，指出房价和地价在中国住房体制改革十几年中的不断攀升是种“棘轮效应”，开发商和地方政府二者博弈的长期均衡在于双方主动抬高价格，其背后的驱动力量主要是追求高地价推高了房价，而不是房价抬高了地价。

2．房价带动地价上涨

郑光辉（2004）指出，土地价格是提前支付的土地地租，就因果关系而言，是房价上涨增加了对土地的需求从而导致地价上涨，因此，地价不是房价的原因，而是其结果；温修春和吴阳香（2005）认为，在正常的市场机制条件下，土地的价格是由土地产出价值所决定的，也就是说，是房价拉动了地价的增长；李珍贵（2005）采用2002年1月至2005年4月国家统计局房地产开发投资统计月报数据进行了实证研究，结果显示房价的变动影响地价，而地价的变动却不会影响房价；冯邦彦（2006）通过格兰杰因果关系检验方法对1998—2005年的“普通住宅销售价格指数”和“普通住宅用地交易价格指数”的季度数据进行实证分析，同样得出房价带动地价上涨的结论；温海珍、吕雪梦和张凌（2010）通过构建城市地价与房价的联立方程模型（2SLS）认为，房价对地价的影响远远大于地价对房价的影响，与此同时，模型结果表明房价滞后期对房价的影响程度最大，说明房价的预期效应是推动房价上涨的主要原因。

3．房价与地价存在互动关系

鲁礼新（2002）认为，地价与房价是相互制约的；高波和毛丰付（2003）采用《中国景气月报》全国整体统计数据，使用格兰杰因果检验分析方法对房价与地价的相互关系进行研究，也认为，从长期来看，房价决定地价，从短期来看两者相互影响；邹晓云（2004）认为，房价与地价的变化有一定的循环关联性；黄贤金（2005）认为，房价与地价是互为因果关系；卢新海和王玥（2004）以效用价值为理论依据时，得到的结论是高房价决定高地价，但以生产费用价值为理论依据时，得到的结论却是高地价决定高房价，因此认为，房价与地价关系是循环关联的，不同条件下因果是不同的；况伟大（2005）通过构建线性城市的住房市场和土地市场模型认为，短期内房价与地价相互影响，要降房价需要同时控制房价与地价上涨，但长期内地价的变化先于房价的变化，而降房价最重要的是控制地价上涨。

三 成本与房价

田晶（2008）针对近年来与房价持续走高相伴随的关于房地产行业是否存在“暴利”问题，利用公开数据及调研数据、以“招拍挂”获得土地的房地产普通住宅项目作为载体、通过一定的研究方法分析北京市房地产住宅项目的成本和费用。研究发现，样本楼盘成本费用的主要构成部分依次为：土地成本、税费、建安工程成本、贷款利息。房屋售价与土地成本和建安工程成本存在因果关系，并呈正向关系，即房屋售价会随土地成本和建安工程成本的增加或减少而上升或下降。样本楼盘的房屋售价中流向政府部门的利益最大约占50%，房地产开发商的利益为20%；吕品（2009）认为，土地成本、建筑成本与税费逐年增加，各项生产成本要素对房价有不同程度的推动作用，其中，土地成本的作用程度最强，建筑成本次之，税费最弱；熊鹭（2011）通过对房地产上市公司的成本构成分析认为，建安成本是成本和售价的最主要组成部分，土地成本是成本的第二大组成部分，房地产企业利润比较丰厚，利息费用在房地产销售价格中所占比重较低，房地产开发项目的盈利水平差距较大。

四 国家政策与房价

利率是货币政策的重要手段，并作为一个外生变量，通过引导房地产市场中的各行为主体，进而改变房地产市场的供给和需求来实现对房地产市场的调控，其对房价的影响是多方面的，国内外学者对于该问题的看法不同。

部分学者认为，二者之间存在正向关系。郭树华、王旭（2012）通过选取1998年7月至2010年12月的汇率和房地产销售价格指数月度数据，对中国人民币汇率和房地产价格的关联效应进行实证研究，结果表明，汇改后人民币汇率与房地产价格之间呈现正向关系；肖本华（2008）对2003—2007年中国银行信贷与房地产价格之间的关系进行了格兰杰因果检验，认为中国的信贷扩张带动了房地产价格的快速上涨，而导致信贷快速扩张的主要原因是货币供给的增长和高存贷利差。

也有部分学者认为，二者之间存在负相关关系。杜敏杰、刘霞辉（2007）从房地产价格的现值理论入手，认为汇率的小幅变动可以通过久期杠杆使房地产价格大幅变化；宋勃、高波（2007）在考虑通货膨胀因素下，认为短期而言，中央银行实际贷款利率、存款准备金实际利率、一年期存款实际利率和一年期商业贷款实际利率对房价存在负向影响，一年期商业贷款实际利率对地价存在负向影响。长期而言，一年期存款实际利率对房价存在负向影响，而一年期商业贷款实际利率对房价存在正向影响；谢太峰、路伟（2013）在对1998—2012年数据进行处理时，运用协整检验方法，结果表明，货币供应量增加会迅速推动房地产价格上涨，而贷款利率的提高则会持续降低房地产价格。

国外部分学者认为二者之间相互关联。如霍夫曼（Hofmann,2001）认为，短期内，银行信贷和房地产价格存在双向因果关系，但从长期而言，只存在房地产对银行信贷的影响；Collyns和Senhadji（2003）对泰国、新加坡、韩国和中国香港四个国家或地区的房地产价格和银行信贷关系进行了实证研究。结果发现，银行信贷的增长和房价上涨具有明显的同步效应。

但是，也有观点认为，通过利率调整房价的作用有限，如胡在铭（2012）指出，利率政策的改变能够导致房地产价格的变化，可以利用利率政策对房地产市场进行宏观调控。但同时也应该看到，因各种阻滞因素的存在，利率政策对房地产价格的影响还很有限。

除上述有关房价问题的研究外，也有其他有关房价影响因素的观点。在房价与股票市场之间的关系论述上，沈悦和卢文兵（2008）通过时间序列相关方法对中国股票市场与房地产市场的关系进行了实证研究，结果表明，房地产价格上涨对股票价格上升有显著影响，而股票价格上涨对房地产价格上升的影响较为微弱；房地产价格的上升与股票价格的上升存在两季左右的间隔，且两者呈现出螺旋式变化的趋势；徐国祥、王芳（2012）在对周期波动理论和国内外相关文献分析的基础上，采用频域的交叉谱分析法对中国房地产经济与股票市场周期波动及其关联性进行了实证研究。结果表明，中国房地产经济与股票市场和房地产股票市场存在着39个月和26个月的耦合周期。

在货币供应量及银行信贷扩张政策对房价的影响关系中，王亚楠（2013）基于向量自回归（VAR）模型，用时间序列分析方法对影响房地产价格的因素进行了格兰杰因果检验、协整检验以及影响房价的因素的脉冲响应，结果显示货币量和房地产价格之间存在协整关系，中国房地产价格上涨可以归因于货币发行量的超长增加；秦岭、姚一旻（2012）研究表明，银行信贷扩张与房地产价格上涨具有明显的相互推动和加强作用。其中，房地产开发商贷款和个人购房贷款对房价都具有显著的正向影响，同时对来自房价冲击的响应也是正向的，并且在房价持续高速上升时期，房地产贷款规模对房价的影响力明显超过贷款利率。